Quais certidões pedir antes de comprar um imóvel

A certidão negativa do vendedor é a primeira que todo mundo pede — e é também a que menos protege sozinha. O que decide a segurança da compra é o conjunto: o imóvel, a cadeia de proprietários e as pessoas envolvidas.

Quase toda compra que dá errado tinha um documento que ninguém pediu. Não porque o comprador foi descuidado — normalmente ele pediu exatamente o que mandaram pedir —, mas porque a lista curta que circula no mercado cobre uma parte pequena do risco.

Certidão tem prazo de validade e tem alcance. Uma certidão diz o que existe naquele cartório ou naquele órgão, naquela data, no nome daquela pessoa. Fora disso, ela não fala nada. É por isso que a pergunta certa não é "quais certidões eu peço", e sim "o que eu preciso descobrir" — a lista sai daí.

O que você precisa descobrir

São três perguntas, e cada uma tem os seus documentos:

1. O imóvel é o que dizem que é — existe juridicamente, tem a metragem e a descrição que constam do anúncio, e não tem dívida ou restrição presa a ele.
2. Quem vende pode vender — é o proprietário registrado, tem capacidade para o ato, e não depende de cônjuge, herdeiro ou sócio que ninguém mencionou.
3. A venda não vai ser desfeita depois — nem por dívida do vendedor, nem por dívida de um dono anterior.

A terceira é a que costuma surpreender, e é a razão de a análise não parar no dono atual.

Sobre o imóvel

Matrícula atualizada

É o documento central, e nenhum outro substitui. Peça a certidão de matrícula atualizada no Registro de Imóveis da circunscrição — não a cópia que o vendedor tem guardada, que pode ser de anos atrás. Ela mostra a descrição do imóvel, quem é o proprietário registrado, e toda a história em ordem: compras, vendas, doações, hipotecas, penhoras, usufruto, indisponibilidade, averbação de construção.

Um detalhe que passa despercebido: se a matrícula não tem averbação da construção, aquela casa não existe para o registro — você está comprando um terreno com uma benfeitoria irregular, e isso afeta financiamento, IPTU e inventário futuro.

Certidão de ônus reais

Emitida pelo mesmo Registro de Imóveis, mostra os gravames que recaem sobre o bem. Em muitos cartórios ela já vem embutida na matrícula atualizada; em outros é um documento à parte. Vale confirmar qual é o caso na sua comarca.

Certidão negativa de débitos de IPTU

Na prefeitura do município. IPTU é obrigação propter rem: acompanha o imóvel, não a pessoa. Se o vendedor deixou cinco anos de IPTU em aberto e você compra, a dívida vai atrás do imóvel — e o novo dono é você.

Declaração de quitação de condomínio

Quando houver condomínio, peça a declaração assinada pelo síndico ou pela administradora, com data recente. Cota condominial segue a mesma lógica do IPTU: é do imóvel. É uma das causas mais comuns de comprador receber a chave e, junto, uma execução.

Sobre quem vende

Aqui a lista depende de quem é o vendedor. Para pessoa física:

Se o vendedor for pessoa jurídica, entram ainda o contrato social atualizado com as alterações, a certidão simplificada da Junta Comercial, a certidão conjunta de tributos federais e a prova de que quem assina tem poderes para vender — o que nem sempre é o sócio que apareceu na negociação.

E se o vendedor for casado, a situação depende do regime de bens. Na maioria dos regimes, venda de imóvel exige a anuência do cônjuge, e a falta dela é causa de anulação. União estável reconhecida entra na mesma conversa e quase nunca aparece na documentação — é pergunta que se faz.

A parte que a lista curta não cobre: a cadeia dominial

Esta é a diferença entre conferir papel e fazer análise de risco.

A matrícula mostra quem foram os donos anteriores. Se algum deles vendeu o imóvel enquanto já tinha dívida capaz de levá-lo à insolvência, aquela venda pode ser considerada fraude à execução ou fraude contra credores — e ser desfeita, mesmo que você seja o terceiro ou o quarto comprador da fila, e mesmo que você não soubesse de nada.

Por isso a análise volta no tempo: pega os proprietários anteriores dentro do período relevante e repete neles as certidões pessoais. É trabalhoso, e é exatamente o que separa uma compra segura de uma compra com sorte.

Situações que mudam a lista inteira

• Imóvel de espólio — o dono faleceu e o inventário não terminou. A venda depende de autorização e da concordância de todos os herdeiros.
• Imóvel financiado — há alienação fiduciária na matrícula. O banco precisa entrar na operação e o valor da quitação tem data.
• Imóvel em nome de empresa — entram a análise societária e o risco de desconsideração da personalidade jurídica.
• Imóvel rural — CCIR, ITR, georreferenciamento e reserva legal averbada. É outra lista.
• Imóvel na planta — o que se analisa é a incorporação registrada e o memorial, não a matrícula de uma unidade que ainda não existe.

O que fazer quando aparece algo

Certidão positiva não significa, sozinha, que o negócio está perdido. Significa que existe um fato que precisa ser entendido: qual o valor envolvido, em que fase está o processo, se há garantia suficiente em outro bem, se o vendedor tem patrimônio além daquele imóvel.

Muitas vezes a resposta não é desistir — é ajustar o contrato: condição suspensiva, retenção de parte do preço até a baixa de um gravame, prazo para apresentação de um documento, multa que corresponda ao risco real. O que não funciona é assinar antes e negociar a proteção depois.