Ele aparece na matrícula, na cadeia dominial, naquela certidão que ninguém pediu e no contrato que já estava impresso. É por isso que eu entro antes da assinatura: eu leio o imóvel, leio quem está vendendo e leio o que está escrito — para o negócio fechar em paz, ou para você descobrir a tempo que ele não deveria fechar.
Área única de atuação, há 13 anos
Do primeiro contato à assinatura
Base em Vargem Grande Paulista
Contrato que sai certo na primeira vez, parecer antes de você levar a proposta, e uma resposta direta sobre seguir ou não. Prazo de corretor eu entendo bem — eu comecei na imobiliária do meu pai.
Eu leio a matrícula, levanto as certidões do imóvel e de quem vende, e reviso o contrato antes de você assinar ou pagar sinal. Você não precisa entender de Direito — precisa saber o que está assinando.
Do contrato de rotina até aquele caso que travou no registro e ninguém sabe mais o que fazer.
Você não precisa entender de Direito para tomar uma boa decisão sobre um imóvel. Precisa saber o que está assinando — e ter alguém que te fale antes, não depois.
Dra. Nadya Xavier · OAB/SP 439.378
Esta é a sequência de uma assessoria de compra e venda. Em contrato de rotina ela é mais curta, em regularização é mais longa, mas uma coisa nunca muda: a análise vem antes do dinheiro.
Você me conta o negócio — qual imóvel, quem está vendendo, como vai ser pago e em que pé está. Se já tiver alguma coisa que precisa ser resolvida antes de qualquer proposta, eu te falo aqui mesmo, nessa primeira conversa.
A primeira coisa que eu peço é a matrícula atualizada. Leio ela e a cadeia dominial inteira, e levanto as certidões do imóvel e de quem vende. É essa etapa que revela penhora, execução, inventário aberto e proprietário que não é bem quem parecia ser.
Você recebe por escrito o que eu encontrei, o risco de cada ponto e a minha recomendação: seguir, seguir com condição, ou não seguir. Sem meio-termo, porque meio-termo em parecer não ajuda ninguém a decidir.
Aí eu escrevo ou reviso o contrato já com as travas que o seu caso pediu — condição suspensiva, retenção de parcela, prazo para entregar documento, multa do tamanho do risco de verdade.
E eu acompanho até a escritura e o registro na matrícula. Enquanto não registrou, o imóvel ainda não é seu — é por isso que eu não sumo depois da assinatura.
Eu comecei dentro da imobiliária do meu pai, e isso mudou completamente o jeito como eu leio um negócio. Antes de ser um caso, um imóvel é uma venda que precisa andar, um comprador com data marcada para se mudar e um corretor com prazo em cima.
Por isso eu trabalho de um jeito bem específico: respondo rápido, entrego documento sem erro de qualificação e falo com clareza sobre o risco. E quando o negócio não deve ser fechado, eu falo — com o motivo escrito, porque a decisão é de quem é dela, não minha.
Eu gosto muito do que eu faço, e acho que isso aparece no atendimento. Atendo imobiliárias e corretores, e também quem está comprando ou vendendo o próprio imóvel — que é quase sempre a maior decisão financeira da vida daquela pessoa.
Escritos para quem precisa decidir alguma coisa esta semana, não para quem está estudando para prova.
A lista completa — imóvel, vendedor e proprietários anteriores — e por que a certidão negativa sozinha não protege a compra.
Os três caminhos para pôr no seu nome — escritura direta, adjudicação compulsória e usucapião — e como saber qual serve.
Alvará, inventário extrajudicial e cessão de direitos — e o que o contrato precisa ter para o negócio não travar no meio.
As três perguntas que definem o caminho, a soma de posses que encurta o prazo, e o que reunir antes da primeira conversa.
O que a Lei 6.766/79 manda fazer com as parcelas — e por que simplesmente parar de pagar é o erro mais caro.
Os 180 dias de tolerância, a devolução integral em 60 dias, a indenização de 1% ao mês — e a armadilha do aditivo.
O que a lei exige, quais são as despesas reais do procedimento e as três coisas que definem se ele leva meses ou anos.
A reforma do Código Civil ainda é projeto — e boa parte do que circula como novidade já é lei há mais de dez anos.
Adjudicação compulsória extrajudicial: como transferir o imóvel sem depender da assinatura de quem vendeu.
São respostas gerais, para te orientar. Cada imóvel tem uma história própria na matrícula, e é ela que decide o caminho.
Não — e essa é a que eu mais explico. A certidão mostra o que existe no nome de quem está vendendo hoje, e nada garante que o problema esteja aí. Dívida de condomínio e IPTU andam junto com o imóvel, não com a pessoa. Execução movida contra um proprietário anterior pode alcançar a venda feita depois. E imóvel de espólio depende de quem são todos os herdeiros. Por isso eu analiso o imóvel, a cadeia de proprietários e as pessoas — não uma certidão só.
Dá, mas presta atenção nessa: não é uma compra comum, é uma cessão de direitos, e ela não transfere a propriedade. Enquanto não tiver registro na matrícula, quem consta como dono é outra pessoa — e é o patrimônio dela que responde por dívida. Normalmente o caminho é regularizar antes: adjudicação compulsória quando existe contrato quitado, ou usucapião quando a posse é antiga e a documentação sumiu.
Consegue, sim, com autorização — judicial, quando o inventário corre na Justiça, ou com a concordância de todos os herdeiros, na via extrajudicial. O que não funciona é assinar o contrato primeiro e resolver o inventário depois. Aí o comprador paga sem ter como registrar, e a venda fica travada num prazo que ninguém controla.
Varia muito, e vou te falar onde o tempo vai de verdade: não é no cartório, é na montagem do processo. Planta e memorial assinados por profissional habilitado, anuência dos confrontantes, ata notarial, certidões. Quando todos os vizinhos assinam e a documentação está completa, o caminho extrajudicial é bem mais rápido que o judicial. Quando falta uma assinatura, o caso costuma virar ação.
Antes da proposta, sempre que o imóvel tiver alguma coisa fora do padrão: espólio, inventário, imóvel só com contrato, área divergente, proprietário com processo, obra sem averbação. Meia hora de análise nessa hora evita a venda que cai trinta dias depois, quando o comprador descobre o problema e desiste. E venda que cai custa muito mais caro que venda que nem começou.
Não! O atendimento é 100% online e eu acompanho negócios em toda a região metropolitana de São Paulo — Cotia, Osasco, Barueri, Itapevi, Carapicuíba, São Roque, Ibiúna, Sorocaba e a capital, entre outras. Quem define o cartório e o foro é o imóvel, não o meu endereço.
O primeiro contato é no WhatsApp e não custa nada: você me conta o negócio e eu te falo se é coisa que eu resolvo, como funciona e em quanto tempo. Se não for comigo, eu também te falo.
