Comprei um terreno sem escritura — e agora?

Quase sempre existe caminho. O que muda tudo não é o tempo que passou: é o que está escrito na matrícula do imóvel — se é que existe uma.

É uma das conversas mais frequentes de quem trabalha com imóvel fora do miolo da cidade. A pessoa comprou um terreno, uma chácara, um sítio pequeno. Pagou tudo. Construiu, plantou, cercou, mora ali há anos. E tem, como único documento, um contrato datilografado, um recibo, ou nada além da palavra de quem vendeu.

A pergunta vem sempre no mesmo tom, meio conformado: "mas isso tem solução?"

Tem, na maioria dos casos. O que raramente se consegue dizer de saída é qual solução — e isso não se resolve olhando o contrato. Resolve-se olhando o registro.

As três perguntas que definem o caminho

Antes de falar em usucapião, em ação, em custo ou em prazo, três perguntas precisam de resposta. Elas são feitas nessa ordem porque cada uma só faz sentido depois da anterior.

1. Esse imóvel tem matrícula?

Matrícula é a "certidão de nascimento" do imóvel no Registro de Imóveis. Nem todo pedaço de terra tem uma. Muita área de chácara no interior de São Paulo nunca foi individualizada: existe uma matrícula grande, de uma gleba antiga, e dentro dela dezenas de terrenos que só existem em contratos particulares.

Descobrir isso é o primeiro passo, e é uma busca no cartório de registro de imóveis da comarca — não na prefeitura, não no IPTU, não no carnê.

2. Quem consta como dono nessa matrícula?

Quem está registrado é o dono, mesmo que nunca tenha pisado ali e mesmo que você pague o IPTU há vinte anos. Não é uma injustiça do sistema: é o que faz o registro valer alguma coisa.

Muitas vezes o nome na matrícula é de alguém que morreu há décadas, de uma empresa que não existe mais, ou de uma pessoa que vendeu para outra, que vendeu para outra, que vendeu para você.

3. O seu contrato é com quem consta na matrícula — ou com alguém do meio da fila?

Essa é a pergunta que separa os caminhos. Se o seu contrato é direto com o titular registrado, existe um atalho. Se você é o quinto da fila e os quatro anteriores só assinaram papel particular, o caminho é outro.

Caminho 1 — adjudicação compulsória

Serve para quem tem contrato com o titular registrado (promessa de compra e venda, ou uma cessão que chega até ele), pagou tudo, e simplesmente não conseguiu a escritura — porque o vendedor sumiu, morreu, se recusa, ou nunca mais atendeu.

Desde a Lei 14.382/2022, isso pode ser feito fora da Justiça, direto no Registro de Imóveis, pelo artigo 216-B da Lei de Registros Públicos. O procedimento exige, entre outras coisas:

• o instrumento de promessa ou de cessão;
• prova de que o vendedor foi notificado e não outorgou a escritura no prazo de 15 dias contados da notificação extrajudicial;
• ata notarial lavrada em tabelionato, atestando a identificação do imóvel, a qualificação do comprador, a prova do pagamento e a mora do vendedor;
• certidões dos distribuidores;
• comprovante de recolhimento do ITBI;
• e advogado constituído — a lei exige.

É o caminho mais direto que existe para esse tipo de situação. A condição para usá-lo é justamente a que falta na maioria dos casos: um contrato que se liga, sem buraco, a quem está registrado.

Caminho 2 — usucapião

Serve quando a cadeia está quebrada: o contrato é com alguém que também nunca registrou, o vendedor original morreu e o inventário nunca foi feito, ou não existe documento nenhum além da posse.

Usucapião não é "tomar" a terra de alguém. É o reconhecimento de que a posse, exercida de certo jeito e por certo tempo, se transformou em propriedade. Os prazos mais comuns:

• 15 anos de posse sem oposição e sem interrupção, independentemente de documento ou boa-fé (usucapião extraordinária);
• 10 anos, nessa mesma modalidade, se você mora no imóvel ou fez ali obras e serviços produtivos;
• 10 anos com justo título e boa-fé — ou seja, com um documento que lhe deu motivo para acreditar que era dono (usucapião ordinária);
• 5 anos, na ordinária, em situações específicas de aquisição onerosa com registro posteriormente cancelado, tendo o possuidor estabelecido moradia ou feito investimento.

Desde 2015, a usucapião também pode correr no cartório, pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, sem processo judicial. Não é automático e não serve para todo caso — ele depende de documentação mais completa e de como os titulares e confrontantes reagem à notificação —, mas quando cabe, é um caminho bem mais curto. Escrevi um texto só sobre isso.

Caminho 3 — quando o problema é maior que o seu lote

Às vezes a descoberta é outra: o terreno faz parte de um loteamento que nunca foi aprovado ou registrado. Aí o problema não é individual, é do parcelamento inteiro, e a solução passa por regularização fundiária — com regras próprias e, quase sempre, com a prefeitura envolvida.

Isso é comum em Cotia, em Vargem Grande Paulista e na região toda, onde muita gente comprou chácara em área que o mapa da prefeitura nunca reconheceu como lote. Também escrevi sobre esse cenário à parte, porque a conduta certa ali é bem diferente — inclusive quanto a continuar pagando ou não.

O que reunir antes de qualquer conversa

1. Todos os contratos da cadeia, não só o seu — inclusive os que estão rasgados, sem assinatura de testemunha ou com nomes que você não conhece.
2. Comprovantes de pagamento do preço, mesmo antigos, mesmo em recibo de papel.
3. Carnês de IPTU ou ITR em seu nome, e contas de luz e água do endereço.
4. Fotos com data da construção, da cerca, da plantação — qualquer coisa que mostre desde quando aquilo está ali.
5. Nomes de vizinhos antigos dispostos a confirmar desde quando você ocupa. Em usucapião, isso pesa.
6. Certidão da matrícula, se você conseguir localizar qual é.

E o que não fazer

Duas condutas pioram a situação de quem já está nela.

A primeira é continuar pagando parcelas a quem não é o dono registrado sem nenhuma providência em paralelo. O dinheiro sai, o tempo passa, e a posição jurídica não melhora.

A segunda é repassar o problema adiante com mais um contrato de gaveta. Além de transferir para outra pessoa uma situação que você sabe que existe, isso alonga a cadeia e torna a prova mais difícil para todo mundo, inclusive para você, se um dia precisar voltar atrás.

Por que vale resolver, mesmo morando lá em paz

Quem está há vinte anos no lugar costuma perguntar por que mexer nisso agora. Três motivos práticos: sem registro não se vende pelo valor real, não se dá o imóvel em garantia e não se financia; sem registro o bem não entra direito em inventário, e o problema é herdado pelos filhos multiplicado pelo número deles; e a prova da posse envelhece junto com as pessoas que poderiam confirmá-la.

A hora mais barata de regularizar um imóvel costuma ser antes de alguém precisar dele com pressa.