Comprei, paguei, e o vendedor sumiu ou morreu

Existe um caminho para isso que não depende da boa vontade de quem vendeu — e, desde 2022, nem sequer depende de processo judicial.

A situação é mais comum do que deveria. O comprador cumpriu a parte dele: assinou o contrato, pagou tudo, muitas vezes já mora no imóvel há anos. Só falta a escritura. E o vendedor mudou de cidade, trocou de número, parou de atender, se recusa a comparecer ao cartório — ou faleceu.

A obrigação de transferir não morre com o silêncio nem com a pessoa. O nome disso é adjudicação compulsória: quando quem se obrigou a vender não outorga a escritura, o comprador pode obter a transferência sem ele.

O que mudou em 2022

Até pouco tempo atrás isso era necessariamente uma ação judicial. A Lei 14.382/2022 incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos e abriu a via extrajudicial: o pedido é feito direto no Registro de Imóveis da situação do imóvel.

Podem requerer o promitente comprador, o cessionário, os sucessores — e também o promitente vendedor, quando é ele quem quer se livrar da pendência. Em todos os casos, com advogado, como a lei exige.

O que o pedido precisa levar

1. O contrato — promessa de compra e venda, ou o instrumento de cessão que liga você ao titular registrado.
2. A prova de que o vendedor foi notificado e não outorgou a escritura no prazo de 15 dias contados da entrega da notificação extrajudicial. Esse passo é o que caracteriza a mora — sem ele, não há pedido.
3. Ata notarial lavrada em tabelionato, atestando a identificação do imóvel, a sua qualificação, a comprovação do pagamento e o descumprimento do vendedor.
4. Certidões dos distribuidores, demonstrando que não há litígio sobre o imóvel.
5. Comprovante de recolhimento do ITBI — aqui há transmissão, e o imposto é devido.
6. Procuração com poderes específicos.

Quando o vendedor morreu

Esse cenário merece atenção separada, porque é onde o caminho costuma se ramificar.

A obrigação que ele assumiu passou aos herdeiros. Isso significa que a escritura pode ser outorgada pelo espólio ou pelos herdeiros — mas, para isso, alguém precisa abrir o inventário, e não é raro que a família nem saiba da venda, ou não tenha interesse em movimentar nada.

Três desdobramentos possíveis:

• Herdeiros localizáveis e cooperativos: a escritura pode sair por eles, dentro do inventário. É o caminho mais simples, e às vezes basta uma boa conversa e o inventário andar.
• Herdeiros que se recusam ou não aparecem: a adjudicação compulsória continua servindo — o que muda é contra quem se dirige a notificação e o que se precisa provar sobre a sucessão.
• Vendedor sem inventário e sem herdeiros localizados: aqui, com frequência, a usucapião passa a ser o caminho mais curto, porque ela não depende de encontrar ninguém — depende de tempo e de prova de posse.

Ou seja: a morte do vendedor não fecha portas, mas troca a fechadura. Definir por qual porta entrar antes de gastar dinheiro é o que evita começar duas vezes.

Quando a via de cartório não vai servir

A via extrajudicial pressupõe que não haja conflito a decidir. Ela tende a não servir quando:

• o vendedor contesta o pagamento ou alega que o contrato foi desfeito;
• existe ação em curso sobre o imóvel;
• o imóvel tem penhora, indisponibilidade ou outro ônus que precisa ser resolvido antes;
• a cadeia tem buracos — o seu contrato não é com quem está na matrícula, e sim com alguém do meio da fila.

Esse último caso é o mais frequente da região, e é exatamente o que separa a adjudicação da usucapião. Escrevi um texto só sobre como identificar em qual dos dois você está.

O primeiro passo, e ele é barato

Antes de qualquer coisa, tire a certidão atualizada da matrícula. Ela responde de uma vez quem é o titular, se existem ônus, e se o seu contrato conversa com o registro. Custa pouco e evita meses de caminho errado.

Depois dela, separe o contrato, tudo que prova pagamento, e qualquer comunicação com o vendedor. Com esses três conjuntos na mesa, decide-se o caminho em uma conversa.

Por que não deixar para depois

Enquanto o imóvel está no nome de outra pessoa, ele responde pelos problemas dessa pessoa. Dívida, penhora, execução, divórcio, falecimento — tudo isso pode alcançar um bem que você pagou e ocupa, e cada um desses eventos acrescenta uma camada ao que já era simples.

A pendência que hoje se resolve com uma notificação e uma ata notarial pode, daqui a alguns anos, exigir inventário de terceiro, levantamento de penhora e ação judicial. É o mesmo problema — só que mais caro.