Imóvel em inventário: dá para vender antes de terminar?

Dá — e é mais comum do que parece. O que derruba esse tipo de negócio quase nunca é a lei: é a ordem em que as coisas foram feitas.

A cena se repete. Apareceu um comprador bom, com o dinheiro na mão, para um imóvel que era do pai que faleceu. A família quer vender, o corretor quer fechar, e alguém diz: "mas está em inventário, não pode."

Pode. O que não pode é fingir que o inventário não existe e assinar um contrato comum de compra e venda, como se o falecido ainda fosse o dono ou como se os herdeiros já fossem. Nenhuma das duas coisas é verdade enquanto o inventário não termina.

Quem é o dono, afinal

Com a morte, os bens passam imediatamente aos herdeiros — é a saisine. Mas eles não recebem "o imóvel": recebem uma fração ideal de um conjunto indivisível, o espólio. Ninguém é dono daquele apartamento; todos são co-titulares de uma massa que só será dividida na partilha.

Consequência prática: nenhum herdeiro vende o imóvel sozinho, nem a "parte dele". Quem aliena é o espólio, representado pelo inventariante, com a concordância de todos — e, conforme o caso, com autorização judicial.

Os três caminhos

1. Alvará judicial, no inventário judicial

Quando o inventário corre na Justiça, o inventariante pede ao juiz autorização para vender. O pedido descreve o imóvel, o comprador, o preço e o destino do dinheiro. Ouvidos os herdeiros e o Ministério Público quando há incapaz, o juiz expede o alvará, e é ele que autoriza a escritura.

É o caminho mais seguro e o mais lento. Há duas situações em que ele é obrigatório: quando existe herdeiro menor ou incapaz, e quando algum herdeiro discorda.

2. Venda dentro do inventário extrajudicial

Se todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo, e há testamento apenas nas hipóteses admitidas, o inventário pode ser feito por escritura pública no tabelionato. A venda entra na mesma operação: faz-se o inventário e a partilha e, na sequência, a escritura de venda.

É consideravelmente mais rápido. Exige que a documentação esteja completa e que a família esteja alinhada — que é, na prática, a variável mais difícil.

3. Cessão de direitos hereditários

Aqui não se vende o imóvel: vende-se a posição de herdeiro, por escritura pública. O comprador entra no lugar do cedente e passa a figurar no inventário.

É o caminho mais rápido e o de maior risco para quem compra, porque ele adquire uma expectativa, não um imóvel: se a partilha destinar aquele bem a outro herdeiro, ou se aparecerem dívidas do espólio, o que ele recebe muda. Os demais herdeiros ainda têm direito de preferência — precisam ser notificados e podem igualar a oferta. Ignorar essa notificação é um dos erros que mais anulam cessões.

O que precisa estar resolvido antes de assinar qualquer coisa

1. Quem são todos os herdeiros — inclusive os de outro casamento, os reconhecidos depois, e os que substituem um herdeiro que também já faleceu. Um herdeiro esquecido derruba a venda inteira.
2. Existe testamento? — a busca de testamento é obrigatória e muda o rito.
3. O ITCMD — o imposto estadual sobre a herança precisa estar calculado e pago, ou parcelado com comprovação. Sem isso não se lavra escritura.
4. Dívidas do espólio — o passivo é pago antes da partilha. Vender sem considerar isso cria problema para todo mundo, inclusive para o comprador.
5. A matrícula — confirmar se o falecido era mesmo o proprietário registrado. Não é raro descobrir que o imóvel nunca chegou a ser transferido para ele, e aí existem dois inventários pendentes, não um.

O que o contrato precisa ter

Um contrato de venda de imóvel de espólio, bem-feito, traz:

• Condição suspensiva — o negócio só produz efeitos com a autorização judicial ou a conclusão do inventário extrajudicial.
• Qualificação de todos os herdeiros como intervenientes anuentes, e não só do inventariante.
• Pagamento escalonado por etapa vencida — sinal pequeno, parcelas atreladas a marcos reais (alvará expedido, ITCMD quitado, escritura lavrada), e o grosso na escritura.
• Prazo com saída — data limite e o que acontece se não for cumprida, inclusive devolução integral, porque o atraso pode não ser culpa de ninguém.
• Quem paga o quê — ITCMD, custas, honorários, ITBI, registro.
• Posse — se o comprador entra antes da escritura, em que condições, e quem responde por IPTU e condomínio nesse meio-tempo.

Para o corretor

Se você está intermediando, três perguntas na primeira visita evitam meses de trabalho perdido: o inventário já foi aberto?, quantos herdeiros são e estão todos de acordo? e tem menor de idade entre eles?

As respostas definem se o negócio leva semanas ou muitos meses — e essa informação vale mais para o seu comprador no começo da conversa do que no fim. Uma venda que cai depois de trinta dias custa mais caro que uma venda que nem começou.