A construtora atrasou a entrega do imóvel: o que fazer
A lei dá ao comprador uma escolha — desfazer o contrato e receber tudo de volta, ou seguir com ele e ser indenizado. Escolher é a parte difícil, e ela não se desfaz depois.
Quem compra na planta compra uma data. A data vira "previsão", a previsão vira "a obra está em ritmo acelerado", e um dia o comprador percebe que está pagando parcela, pagando aluguel, e sem o menor sinal de chave.
Para contratos de incorporação assinados a partir do fim de 2018, essa situação tem regra escrita: o artigo 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018. Ele é curto e diz três coisas.
1. Existem 180 dias de tolerância — e eles são legais
A entrega do imóvel em até 180 dias corridos depois da data estipulada no contrato não dá causa à resolução. Esse prazo de carência é válido, e não adianta discutir se ele está no contrato.
Dois cuidados práticos. Primeiro: ele se conta da data que consta no contrato — e é por isso que o quadro-resumo importa, porque a Lei 13.786 passou a exigir que o contrato comece por um resumo destacando, entre outras coisas, a data final para obtenção do habite-se e as consequências do desfazimento. Segundo: 180 dias é o teto da tolerância, não um segundo prazo que a construtora pode renovar sozinha.
2. Passados os 180 dias, o comprador pode desfazer o contrato
Ultrapassado esse prazo sem entrega, o comprador pode pedir a resolução do contrato e receber a integralidade de tudo que pagou, com a penalidade contratual prevista, em até 60 dias contados da resolução.
"Integralidade de tudo que pagou" quer dizer tudo: parcelas, entrada, sinal. A culpa aqui é do incorporador, então não se aplica a retenção que existiria se quem desistisse fosse o comprador.
3. Ou o comprador pode continuar — e ser indenizado
Se o comprador preferir manter o contrato, tem direito a indenização de 1% do valor efetivamente pago, por cada mês de atraso, corrigido — contado do fim da tolerância até a entrega das chaves.
A lei também diz que as multas não se acumulam: escolhido um caminho, não se somam as penalidades do outro.
Desfazer e seguir são caminhos excludentes. Quem pede a devolução não recebe depois a indenização mensal; quem segue com o contrato não pode, meses adiante, pedir o dinheiro de volta pelo mesmo atraso.
Por isso a decisão não é jurídica, é econômica — e vale fazer a conta antes: quanto já foi pago, quanto o imóvel valorizou ou desvalorizou desde a compra, quanto você paga de aluguel hoje, a que percentual a obra realmente está, e se o financiamento que você conseguiria hoje é melhor ou pior que o da época.
A armadilha do aditivo
Quando o atraso fica evidente, é comum a construtora oferecer um termo aditivo com uma data nova, às vezes acompanhado de um pequeno desconto, de um "brinde" ou da isenção de alguma taxa.
Assinar isso sem ler com atenção costuma custar caro por dois motivos: a data nova pode reiniciar a contagem, e o documento com frequência traz uma cláusula de quitação — o comprador declara nada mais ter a reclamar quanto ao período anterior. Ou seja: troca-se a indenização acumulada por uma promessa.
Não é que aditivo seja sempre ruim. É que ele precisa ser lido como o que é: uma renegociação em que uma das partes já descumpriu a primeira versão.
Habite-se não é chave
Outra confusão frequente. A construtora avisa que saiu o habite-se e considera a obrigação cumprida. Mas o que interessa ao comprador é a entrega efetiva da unidade em condições de uso, com a vistoria feita e os apontamentos resolvidos.
Entre o habite-se e a chave costuma existir um intervalo que ninguém combinou — e é justamente nesse intervalo que muita discussão sobre "quando terminou o atraso" acontece. Guarde a data do termo de vistoria e a data em que a chave efetivamente passou para a sua mão.
O que reunir
- Contrato completo, com o quadro-resumo e todos os aditivos assinados;
- comprovantes de todos os pagamentos, incluindo corretagem e taxas cobradas à parte;
- e-mails, mensagens e comunicados da construtora — inclusive os que prometiam a entrega;
- fotos datadas da obra, suas ou de vizinhos do empreendimento;
- comprovantes do aluguel que você paga enquanto espera, se for o caso;
- termo de vistoria e o recibo de entrega de chaves, quando existirem.
Por onde começar
Antes de qualquer ação, uma notificação extrajudicial bem feita costuma valer mais do que parece. Ela fixa a data em que o atraso foi formalmente reclamado, deixa claro qual das duas opções o comprador escolheu, e cria uma prova que a construtora não pode dizer que desconhecia.
Ela precisa ser escrita já olhando para a ação que pode vir depois: mesma qualificação, mesma descrição do imóvel, mesmas datas, mesmos valores. Notificação genérica gasta o efeito e não adianta prazo nenhum.
Uma observação de calendário: as regras deste texto valem para contratos de incorporação assinados a partir da vigência da Lei 13.786/2018, no fim daquele ano. Contratos anteriores não ficaram desprotegidos — seguem pelo Código de Defesa do Consumidor e pelo entendimento dos tribunais, com soluções parecidas, porém menos padronizadas.
Cada contrato e cada empreendimento mudam a conta e o caminho. Este texto é uma orientação geral, não a análise do seu caso.