Loteamento irregular em Cotia: o comprador perde o que pagou?

Não, em regra. A Lei 6.766/79 foi escrita justamente para proteger quem comprou — mas ela exige do comprador uma conduta específica, e é aí que quase todo mundo erra.

A descoberta costuma vir tarde. A pessoa comprou o lote ou a chácara, está pagando há dois ou três anos, vai ao cartório para passar a escritura — e ouve que aquele loteamento não tem registro. Ou nem chega ao cartório: descobre porque o vizinho descobriu.

A reação natural é uma só: parar de pagar. E é exatamente ela que costuma custar caro.

Primeiro: confirmar, e não deduzir

"Loteamento irregular" é uma expressão que cobre situações muito diferentes — do parcelamento aprovado pela prefeitura mas não registrado no cartório, até a gleba rural retalhada e vendida sem aprovação nenhuma. O que se pode fazer muda conforme o caso, então o primeiro passo é descobrir em qual deles você está.

Duas fontes, nessa ordem:

• O Registro de Imóveis da comarca. É lá que se vê se existe o registro do loteamento e se o seu lote tem matrícula própria. É a informação que decide; o resto é indício.
• A prefeitura. A Prefeitura de Cotia mantém uma consulta pública de loteamentos regulares e irregulares no site oficial, com busca por nome, endereço, número de alvará e empreendimento, além de uma cartilha sobre o assunto. Municípios vizinhos têm seus próprios cadastros no setor de planejamento urbano.

Vale guardar uma coisa desde já: a lei proíbe vender ou prometer vender lote de loteamento não registrado (artigo 37). Quem descumpriu isso foi quem vendeu, não quem comprou.

O que a lei manda o comprador fazer

Aqui está o ponto que raramente é executado direito. O artigo 38 da Lei 6.766/79 diz que, verificada a irregularidade, o comprador deve suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para que ele corrija.

Só que "suspender" não significa "guardar o dinheiro". Significa depositar as parcelas junto ao Registro de Imóveis, que as mantém em conta remunerada, com juros e correção, até a situação se resolver.

A notificação ao loteador também pode partir da prefeitura ou do Ministério Público. E se o loteador não cumprir o que devia, ou se a prefeitura acabar regularizando por conta própria, ele não pode exigir o levantamento das prestações depositadas.

Quem regulariza, se o loteador não regulariza

A lei previu essa hipótese. O artigo 40 autoriza a prefeitura a regularizar o loteamento executado sem autorização ou em desacordo com o aprovado, para evitar lesão aos padrões urbanos e aos direitos dos compradores — depois se ressarcindo junto ao loteador, inclusive com os valores depositados.

E o artigo 41 fecha o raciocínio: regularizado o parcelamento, o comprador que comprovar o depósito de todas as prestações pode obter o registro da propriedade do seu lote, valendo para isso o próprio compromisso de compra e venda assinado.

Ou seja: o caminho que a lei desenha não termina em prejuízo. Termina em escritura. O que ele exige é tempo e a conduta certa desde o começo.

Além desse trilho clássico, existe hoje a regularização fundiária urbana (Reurb), da Lei 13.465/2017, que criou um procedimento próprio — com modalidades de interesse social e de interesse específico — e que em muitos núcleos é a via que efetivamente anda.

O que complica em Cotia e na região

Três fatores aparecem com frequência por aqui e mudam o prognóstico:

1. Área de proteção de mananciais. Boa parte da região está em bacia protegida por legislação estadual própria. Isso não impede a regularização, mas acrescenta exigências ambientais e outro órgão à conversa.
2. Terreno rural vendido como chácara de lazer. Se a matrícula é de imóvel rural e nunca houve conversão para uso urbano, o parcelamento esbarra em regras federais de módulo mínimo. É um cenário comum em Caucaia do Alto e arredores.
3. Loteador que não existe mais. Empresa encerrada, sócio falecido, espólio sem inventário. Aí a regularização segue por outra porta — muitas vezes usucapião, individual ou coletiva.

O que reunir

• Contrato de compra e venda ou compromisso, com todos os aditivos;
• todos os comprovantes de pagamento, inclusive os antigos em papel;
• material de venda, anúncio, planta do "loteamento" e o que o corretor entregou na época;
• carnê de IPTU ou ITR e contas do endereço;
• qualquer notificação, e-mail ou mensagem trocada com o loteador;
• certidão da matrícula da gleba, se conseguir identificar qual é.

Se você ainda não comprou

Três verificações resolvem quase tudo antes da assinatura: o loteamento está registrado no Registro de Imóveis?, o lote tem matrícula individualizada? e o nome do vendedor é o que consta nessa matrícula?

Se a resposta a qualquer uma delas for "ainda não, mas está em andamento", o que está sendo vendido não é um lote: é uma expectativa. Pode até valer a pena — mas o preço, o contrato e a garantia precisam refletir isso, e não o de um imóvel pronto para registrar.